같은 아파트, 같은 평형인데 숫자가 다릅니다. 실거래가 조회에서는 8억이라고 나오는데 부동산에 전화하면 9억 5천을 부릅니다.

누가 속이는 게 아닙니다. 두 숫자는 애초에 다른 것을 재고 있습니다. 이유가 세 가지 있고, 셋 다 구조적인 문제입니다.

하나. 실거래가는 과거를 가리킨다

실거래가는 이미 팔린 집의 기록입니다. 계약이 끝나고, 신고가 접수되고, 집계돼서 공개되기까지 여러 단계를 거칩니다.

공개 흐름을 보면 시차가 얼마나 되는지 보입니다. 실거래 신고가 접수되면 약 1~2주 뒤에 데이터에 포함되고, 전월 거래분은 매월 중순경 한꺼번에 반영됩니다.

이 두 단계가 겹치면 간격이 꽤 벌어집니다. 이달 초에 계약된 집은 신고와 집계를 거쳐 다음 달 중순에야 화면에 나타납니다. 계약 시점 기준으로 한 달 반 가까이 지난 뒤에 보게 되는 셈입니다.

호가는 반대입니다. 지금 이 순간 팔겠다는 가격입니다. 그사이 시세가 올랐다면 호가가 높은 게 당연하고, 내렸다면 호가가 실거래가보다 낮게 붙기도 합니다. 두 숫자를 나란히 놓는 것 자체가 시점이 어긋난 비교입니다.

이 시차 때문에 시장이 빠르게 움직일 때 특히 크게 벌어집니다. 가격이 오르는 국면에서는 화면에 보이는 숫자가 이미 지나간 시세라 실제보다 싸 보입니다. "실거래가는 8억인데 왜 9억 5천을 부르냐"는 반응이 나오는 시기가 대개 이때입니다. 반대로 내리는 국면에서는 실거래가가 높게 남아 있어 호가가 더 낮은 이상한 그림이 만들어집니다.

둘. 평수를 재는 자가 다르다

이게 가장 자주 오해를 만듭니다. 실거래가 데이터는 전용면적 기준입니다. 방·거실·주방·화장실처럼 실제로 쓰는 공간만 센 값입니다.

그런데 매물 광고에서 "몇 평"이라고 할 때는 복도·계단·엘리베이터 같은 공용 공간까지 더한 공급면적을 쓰는 경우가 많습니다. 같은 집인데 부르는 평수가 달라집니다.

기준	면적	평	평당가
전용면적 (실거래가 기준)	84.99㎡	25.7평	3,890만원
공급면적 (매물 광고 기준)	112㎡	33.9평	2,952만원

같은 집을 10억에 샀는데 평당가가 3,890만원이 되기도 하고 2,952만원이 되기도 합니다. 차이가 32%입니다. 가격은 그대로인데 나누는 평수만 바뀐 결과입니다.

그래서 평당가를 비교할 때는 어느 면적으로 나눈 값인지부터 맞춰야 합니다. 전용 기준끼리, 공급 기준끼리 비교해야 의미가 있습니다. 서로 다른 기준을 섞으면 실제로는 비슷한 두 아파트가 한쪽이 훨씬 비싼 것처럼 보입니다.

공용면적 비율은 단지마다 달라서 더 까다롭습니다. 복도식이냐 계단식이냐, 커뮤니티 시설이 얼마나 넓으냐에 따라 같은 전용면적이라도 공급면적이 제법 차이 납니다. 그래서 "몇 평 아파트"라는 말만으로는 크기를 특정할 수 없고, 전용면적 숫자를 확인해야 같은 조건을 비교하게 됩니다. 실거래가 데이터가 전용면적으로 통일돼 있는 것도 그 때문입니다.

셋. 안 팔린 집은 통계에 없다

실거래가에는 실제로 거래된 건만 들어갑니다. 비싸게 내놨는데 아무도 안 사서 몇 달째 걸려 있는 매물은 어디에도 기록되지 않습니다.

반대로 급하게 팔아야 해서 시세보다 낮게 넘긴 집은 거래가 성사됐으니 그대로 기록에 남습니다. 시장이 얼어붙을수록 실거래가는 낮은 쪽 위주로 쌓입니다. 높은 호가는 팔리지 않아 데이터에 들어오지 못하기 때문입니다.

취소된 거래도 문제가 됩니다. 계약이 체결돼 신고까지 됐다가 나중에 해제되는 경우가 있는데, 그사이 그 금액이 최고가로 남아 시세를 끌어올리는 것처럼 보입니다. 이 도구는 해제된 거래를 자동으로 걸러내고 유효한 거래만 보여줍니다.

거래 건수가 적을 때도 조심해야 합니다. 한 달에 두세 건뿐이라면 그중 하나가 저층이거나 수리가 안 된 집일 수 있습니다. 평균 한 줄보다 개별 거래 목록을 훑어보는 편이 그 단지의 실제 분포를 파악하기에 낫습니다.

두 숫자를 함께 보는 방법

결국 어느 쪽도 "정답 가격"이 아닙니다. 실거래가는 지난 거래에서 실제로 오간 금액이고, 호가는 파는 쪽이 원하는 금액입니다. 협상의 시작점과 끝점이라고 보면 가깝습니다. 둘 사이 어디에서 결정될지는 그 시점의 분위기와 서로의 사정에 달려 있습니다.

• 거래일을 반드시 확인한다 — 석 달 전 거래와 지난달 거래는 다른 이야기입니다. 목록에서 최근 순으로 보고 몇 건이 있는지도 세어보세요.
• 층수와 함께 본다 — 같은 단지 같은 평형이라도 저층과 로열층은 가격대가 다릅니다. 숫자 하나만 떼어 보면 오해하기 쉽습니다.
• 평당가는 기준을 맞춰 비교한다 — 도구는 전용면적으로 계산하므로, 공급면적 기준 광고와 직접 견주면 32%만큼 어긋납니다.
• 추이를 본다 — 2006년부터의 기록이 남아 있어 지금 가격이 이 단지에서 어느 위치인지 확인할 수 있습니다.
• 거래가 뜸한 단지는 주변까지 넓혀 본다 — 표본이 적으면 한 건이 전체 인상을 좌우합니다. 인접 단지 흐름을 함께 보면 균형이 잡힙니다. 지도에서 주변을 훑어보는 것도 방법입니다.

정리하면 실거래가와 호가가 벌어져 있는 것은 정상입니다. 시점이 다르고, 재는 기준이 다르고, 담기는 표본이 다릅니다. 이 셋을 알고 보면 "호가가 터무니없다"거나 "실거래가가 실제와 동떨어졌다"는 판단을 성급하게 내리지 않게 됩니다. 두 숫자를 같은 저울에 올리려 하기보다, 각각 무엇을 말해주는지를 나눠 보는 편이 낫습니다.

자주 묻는 질문

실거래가와 호가가 다른 이유는 무엇인가요?

세 가지 구조적 이유입니다. 실거래가는 계약·신고·집계를 거친 과거 기록이고 호가는 지금 팔겠다는 가격이며(시점), 실거래가는 전용면적 기준인데 매물 광고는 공급면적을 쓰는 경우가 많고(면적), 안 팔린 매물은 실거래가에 들어오지 않습니다(표본).

실거래가는 계약 후 언제 공개되나요?

신고가 접수되면 약 1~2주 뒤에 데이터에 포함되고, 전월 거래분은 매월 중순경 한꺼번에 반영됩니다. 이달 초에 계약된 집은 다음 달 중순에야 화면에 나타나, 계약 시점 기준으로 한 달 반 가까이 지난 뒤 보게 되는 셈입니다.

전용면적과 공급면적으로 평당가가 얼마나 달라지나요?

같은 집을 10억에 샀어도 전용 84.99㎡(25.7평) 기준이면 평당 3,890만원, 공급 112㎡(33.9평) 기준이면 2,952만원으로 32% 차이가 납니다. 평당가는 같은 면적 기준끼리 비교해야 의미가 있습니다.

해제된 거래는 어떻게 처리되나요?

계약 후 신고까지 됐다가 해제된 거래는 그 금액이 최고가로 남아 시세를 끌어올리는 것처럼 보일 수 있습니다. 꿀도구 실거래가 조회는 해제된 거래를 자동으로 걸러내고 유효한 거래만 보여줍니다.

데이터 갱신 주기와 면적 기준, 해제 거래 처리 방식은 도구에 안내된 내용을 그대로 정리한 것입니다. 본문의 면적과 금액은 계산 구조를 보여주기 위한 예시이며 특정 단지의 값이 아닙니다. 공급면적과 전용면적의 비율은 단지마다 다릅니다. 실제 거래 판단은 현장 확인과 전문가 상담을 함께 거치시기 바랍니다.