같은 집을 두고 전세 4억과 보증금 1억 + 월세 100만원 중 고르라고 하면 대부분 "전세가 낫지, 월세는 버리는 돈이잖아"라고 답합니다. 그런데 이 판단은 돈이 어디서 오느냐에 따라 완전히 뒤집힙니다.

전세는 공짜가 아닙니다. 4억이 2년간 묶입니다. 그 돈으로 벌 수 있었던 이자가 곧 비용입니다. 이걸 기회비용이라 하고, 이것만 계산에 넣으면 답이 바로 나옵니다.

딱 두 숫자만 비교하면 됩니다

복잡한 계산은 필요 없습니다. 전월세전환율과 내 돈이 벌 수 있는 수익률, 이 둘만 견주면 끝납니다.

전월세전환율 계산식은 단순합니다.

위 사례에 넣어보면 이렇습니다. 보증금 차액은 4억 − 1억 = 3억이고, 연간 월세는 100만 × 12 = 1,200만원입니다. 1,200만 ÷ 3억 = 4%. 즉 3억을 안 묶는 대가로 연 4%를 내는 셈입니다.

이제 답은 자명합니다. 그 3억으로 연 4%보다 잘 벌 수 있으면 월세, 그렇지 못하면 전세입니다.

실제로 계산해보면

기회비용 수익률을 연 3.5%(예금 수준)로 잡고 월 비용을 비교합니다.

구분	전세 4억	보증금 1억 + 월세 100만
묶이는 돈	4억	1억
기회비용(월)	약 117만원 4억 × 3.5% ÷ 12	약 29만원 1억 × 3.5% ÷ 12
월세	0원	100만원
월 실부담	약 117만원	약 129만원

수익률 3.5%에서는 전세가 월 12만원가량 유리합니다. 전환율 4%가 수익률 3.5%보다 높으니 앞의 원칙과 정확히 맞아떨어집니다.

그런데 이 결론은 수익률 하나로 뒤집힙니다. 만약 그 3억을 연 5%로 굴릴 수 있다면 전세 기회비용은 월 167만원으로 뛰고, 월세 쪽은 약 142만원이 되어 월세가 유리해집니다. 손익분기는 수익률이 전환율(4%)과 같아지는 지점입니다.

전세대출을 받는다면 계산이 달라집니다

전세금을 다 갖고 있는 사람은 드뭅니다. 대출을 끼면 기회비용 대신 실제로 나가는 이자가 비용이 됩니다.

4억 중 3억을 연 4%로 대출받고 자기자본이 1억이라면, 이자가 월 100만원, 자기자본 1억의 기회비용이 월 29만원, 합쳐 월 129만원입니다. 앞의 월세 사례와 거의 같아집니다.

여기서 규칙이 하나 더 나옵니다. 전세대출 금리가 전환율보다 높으면 전세는 손해입니다. 남의 돈을 4.5%에 빌려 4% 값어치를 사는 셈이니까요. 대출 비중이 클수록 이 차이가 그대로 손실이 됩니다.

표에 안 나오는 비용도 있습니다

• 전세보증금 반환보증 보험료 — 전세는 보통 가입합니다. 보증금 규모에 따라 연 수십만원이 듭니다.
• 중개보수 — 거래금액 기준이라 전세가 대체로 더 비쌉니다.
• 월세 세액공제 — 조건을 갖추면 월세의 일부를 연말정산에서 돌려받습니다. 그만큼 월세의 실부담이 내려갑니다.
• 대출 한도와 신용 — 전세대출을 크게 받으면 나중에 주택담보대출 여력이 줄어듭니다.

계산상 차이가 월 10만원 안쪽이라면 이 항목들이 결과를 뒤집을 수 있습니다. 박빙이면 숫자보다 조건을 보세요.

계산이 박빙일 때 무엇으로 정하나

월 10만원 안팎 차이라면 숫자로 결론이 안 납니다. 이럴 때는 내 상황이 어느 쪽에 가까운지로 정하는 편이 낫습니다.

전세가 맞는 경우를 먼저 보겠습니다. 목돈을 굴릴 데가 마땅치 않고 예금 정도만 하는 사람이라면, 전세는 사실상 강제 저축 역할을 합니다. 매달 나가는 돈이 없으니 생활비가 예측 가능해지고, 2년 뒤 원금이 그대로 돌아옵니다. 한 집에 오래 살 계획이라면 이사 비용과 중개보수를 반복해서 낼 일도 없습니다.

반대로 월세가 맞는 경우도 분명합니다. 거주 기간이 2년 미만으로 짧거나 불확실하다면 전세는 계약 중도 해지가 까다로워 오히려 손해입니다. 창업이나 사업으로 목돈을 굴려 전환율보다 높은 수익을 낼 수 있다면 당연히 월세가 낫습니다. 청약을 준비하며 현금을 자유롭게 움직여야 하는 경우도 마찬가지입니다.

여기에 계산기에 안 들어가는 항목이 하나 더 있습니다. 보증금을 못 돌려받을 위험입니다. 전세는 금액이 크기 때문에 사고가 나면 피해 규모가 월세와 비교가 안 됩니다. 월 10만원 차이 때문에 수억을 위험에 두는 게 맞는지는 집과 집주인의 상태를 확인한 뒤 판단할 문제입니다.

집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다면

계약 도중에 보증금 일부를 월세로 돌리자는 요구를 받을 수 있습니다. 이때는 법으로 상한이 정해져 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전환 산정률은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다.

2026년 8월 현재 한국은행 기준금리는 연 2.75%이므로 상한은 4.75%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 움직이니 계약 시점의 금리를 확인하셔야 합니다. 이보다 높은 전환율을 요구받았다면 초과분은 다툴 수 있습니다. 다만 이 제한은 기존 계약을 전환할 때 적용되고, 처음부터 월세로 새로 계약하는 경우에는 시장에서 정해집니다.

자주 묻는 질문

Q. 기회비용 수익률은 몇 %로 잡아야 하나요?
본인이 실제로 확보할 수 있는 수익률로 잡으세요. 예·적금만 한다면 그 금리, 투자를 한다면 보수적으로 추정한 값입니다. 막연한 기대수익률을 넣으면 계산이 무의미해집니다.

Q. 전세금은 나중에 돌려받으니 비용이 아니지 않나요?
원금은 돌아옵니다. 하지만 묶여 있던 기간의 수익은 돌아오지 않습니다. 그 부분이 비용입니다.

Q. 월세가 계속 오르면요?
2년 단위로 재계약하면서 인상 가능성이 있습니다. 반대로 전세도 보증금이 오릅니다. 비교 기간을 2년으로 끊어서 계산하는 편이 현실적입니다.

Q. 반전세는 어떻게 계산하나요?
같은 공식이 그대로 적용됩니다. 보증금 2억에 월세 40만원이라면, 전세 4억 대비 차액이 2억이고 연 월세가 480만원이니 전환율은 2.4%입니다. 이 값이 내 수익률보다 낮으므로 반전세가 전세보다 유리하다는 뜻이 됩니다. 요즘 반전세가 늘어난 이유이기도 합니다.

Q. 계산기 없이 암산으로 빠르게 판단하려면?
연 월세를 보증금 차액으로 나누면 됩니다. 결과가 3%대 이하면 월세·반전세 쪽, 5%를 넘으면 전세 쪽이 대체로 유리합니다. 그 사이라면 대출 여부와 개인 상황으로 갈립니다.