"5억에 산 아파트, 7억에 팔면 세금 얼마 내나요?"

부동산 매도를 앞둔 많은 분들의 질문입니다. 양도소득세는 가격 차이가 아니라 "양도차익"에 누진세율 + 장기보유특별공제 + 1세대 1주택 비과세 등 복잡한 요인이 얽혀 실제 세액이 크게 달라집니다. 2026년 기준 양도소득세 완벽 계산법과 절세 전략을 정리합니다.

양도소득세 기본 공식

양도소득세 계산 공식
1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
3. 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 (250만원)
4. 산출세액 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
5. 지방소득세 (10%) 포함 시 실제 납부액

1세대 1주택 비과세 — 9억원 초과분만 과세

가장 중요한 규정입니다. 1세대가 1주택을 보유하고 다음 조건을 충족하면 양도세 비과세입니다.

• 조건 1: 보유기간 2년 이상 (조정대상지역은 거주 2년 추가 필요)
• 조건 2: 양도가액 12억원 이하 (2022년부터 9억→12억으로 상향)
• 조건 3: 1세대 1주택 상태 (보유 또는 매도 직후)

예시: 서울 강남 아파트 11억에 양도 → 전액 비과세. 단, 12억 초과분만 계산.

12억 초과 시 초과분만 과세: 예) 15억 양도 → 3억만 양도세 대상. 이 3억에 대해 장기보유특별공제 적용 가능.

장기보유특별공제 — 최대 80% 공제

일반 보유자 (1세대 1주택 아님, 또는 12억 초과분):

보유기간	공제율
3~4년	6%
4~5년	8%
10년	20%
15년 이상	30% (최대)

1세대 1주택자 추가 공제 (거주기간 3년 이상 필수):

보유기간	거주 가산	총 공제
3년 (보유+거주)	24%	24% + 12% = 36%
5년	40%	40% + 20% = 60%
10년 이상	40%	40% + 40% = 80% (최대)

양도소득세 누진세율 (2026년)

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
5천만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1.5억원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

다주택자 중과세율 (2026년 기준)

조정대상지역 내 다주택자는 추가 중과세율이 적용됩니다.

• 2주택자: 기본 세율 + 20%p
• 3주택 이상: 기본 세율 + 30%p
• 단, 2024년 5월부터 일시 중과 유예 중 (2026년 연장 여부 확인 필요)

실전 계산 예시 3가지

예시 1: 1세대 1주택, 5억 → 7억 (10년 보유+거주)

• 양도차익: 7억 - 5억 = 2억
• 12억 이하 → 전액 비과세
• 실제 납부: 0원

예시 2: 1세대 1주택, 5억 → 15억 (15년 보유+거주)

• 12억 이하 비과세 / 12억 초과분 3억 과세
• 3억 × (15-5)/15 = 1억 과세 대상
• 장기보유특별공제 80% = -8천만원
• 과세표준 2천만원 → 세율 15% = 174만원
• 지방소득세 포함 약 190만원

예시 3: 2주택자, 5억 → 8억 (5년 보유, 조정지역)

• 양도차익: 3억
• 장기보유특별공제 10% = 2,700만원
• 과세표준: 2억 7천만원
• 일반세율 38% → 8,266만원 (중과 적용 시 약 1억 3천)
• 지방소득세 포함 약 9천~1.4억

절세 전략 5가지

1. 2년 거주 요건 반드시 채우기 — 거주 2년 미달 시 1세대 1주택 비과세 불가
2. 보유·거주 15년 이상 — 장기보유특별공제 80% 최대 적용
3. 필요경비 꼼꼼히 기록 — 취득세·중개수수료·인테리어·세무사 비용 모두 공제
4. 일시적 2주택 혜택 활용 — 기존 주택 3년 내 매도 시 비과세 유지
5. 부부 공동명의 — 세율 분산, 최대 2천만원 절세 효과

양도세 계산 도구

양도소득세 계산하기 →

참고
• 국세청 (2026). 양도소득세 집행기준.
• 기획재정부 (2025). 부동산 세제 개편 방안.