전세로 살던 집을 반전세나 월세로 바꾸자는 얘기가 나오면 가장 먼저 부딪히는 숫자가 전환율입니다. 보증금 얼마를 월세 얼마로 바꿀지를 정하는 비율입니다. 집주인이 부르는 대로 정해지는 것 같지만 법에 상한이 있습니다.

그런데 이 상한이 하나가 아니라 둘입니다. 주택임대차보호법은 두 가지 기준을 두고 둘 중 낮은 쪽을 적용하도록 합니다. 그리고 지금 상황에서는 그중 하나가 사실상 아무 역할도 하지 않습니다. 왜 그런지 숫자로 따져보면 상한이 어떻게 움직이는지가 보입니다.

두 개의 상한, 그리고 낮은 쪽

법이 정한 두 기준은 이렇습니다. 하나는 연 10%라는 고정된 숫자이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값입니다. 앞의 것은 움직이지 않고, 뒤의 것은 기준금리를 따라 오르내립니다.

기준	계산	값
고정 상한	대통령령으로 정한 비율	연 10%
연동 상한	기준금리 2.5% + 2%	연 4.5%
실제 적용	둘 중 낮은 쪽	연 4.5%

10%와 4.5% 중 낮은 것은 4.5%입니다. 그래서 실제로 적용되는 상한은 4.5%가 됩니다. 고정 상한 10%는 이 계산에서 아무 일도 하지 않았습니다.

여기서 자연스러운 질문이 따라옵니다. 그러면 고정 상한은 언제 쓰이느냐는 것입니다. 연동 상한이 10%를 넘어야 하니 기준금리가 8%를 넘어야 발동합니다. 한국은행 기준금리가 8%대까지 올라간 적은 흔치 않습니다. 사실상 잠들어 있는 조항인 셈입니다.

다만 잠들어 있다고 필요 없는 것은 아닙니다. 금리가 급등하는 국면에서 전환율이 무한정 따라 오르는 것을 막는 천장입니다. 평소에는 보이지 않다가 극단적인 상황에서만 작동하는 안전장치에 가깝습니다.

왜 굳이 두 겹으로 만들었을까요. 하나만 두면 각각 문제가 생기기 때문입니다. 고정된 숫자 하나만 두면 금리가 크게 떨어졌을 때 상한이 너무 헐거워집니다. 집주인이 시중 금리보다 훨씬 높은 전환율을 불러도 법에 걸리지 않게 됩니다. 반대로 연동 기준만 두면 금리가 폭등할 때 상한도 같이 치솟습니다.

그래서 평소에는 금리를 따라가되, 어느 선을 넘으면 멈추게 설계했습니다. 바닥은 시장 상황에 맞춰 조이고 천장은 고정해 두는 구조입니다. 두 개를 두고 낮은 쪽을 쓰는 방식이 그 둘을 한 번에 해결합니다.

상한은 고정된 숫자가 아닙니다

가장 자주 하는 오해가 '전환율 상한은 몇 퍼센트'라고 외우는 것입니다. 연동 상한이 기준금리를 따라가므로 상한 자체가 움직입니다. 기준금리가 2.5%면 상한은 4.5%지만, 기준금리가 오르면 상한도 같이 오릅니다.

그래서 몇 년 전 계약할 때 들었던 숫자를 지금 그대로 적용하면 어긋납니다. 계약 시점의 기준금리를 확인해야 그때의 상한이 나옵니다. 반대로 지금 협의 중이라면 오늘의 기준금리를 봐야 합니다. 숫자 하나를 외우는 대신 계산식을 기억하는 편이 안전합니다.

덧붙이면 이 상한은 기존 계약을 월세로 바꿀 때 적용되는 기준입니다. 처음부터 월세로 새로 계약하는 경우에는 이 조항이 그대로 적용되지 않습니다. 지금 살고 있는 집의 조건을 바꾸는 상황인지, 아예 새로 구하는 상황인지부터 구분해야 합니다.

6%로 하면 얼마나 더 내나

보증금 중 1억 원을 월세로 돌린다고 해보겠습니다. 계산식은 단순합니다. 월세 = 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 1년치를 먼저 구하고 열두 달로 나누는 구조입니다.

적용 전환율	계산	월세
법정 상한 4.5%	100,000,000원 × 4.5% ÷ 12	375,000원
6% (상한 초과)	100,000,000원 × 6% ÷ 12	500,000원

월 차이는 125,000원입니다. 한 달로 보면 크지 않아 보이지만 1년이면 1,500,000원입니다. 2년 계약이면 그 두 배가 됩니다. 전환율 1.5%포인트 차이가 이만큼을 만듭니다.

반대 방향으로도 계산됩니다. 월세 500,000원을 법정 상한 4.5%로 보증금으로 되돌리면 약 133,333,333원이 나옵니다. 돌린 보증금 100,000,000원보다 큽니다. 같은 월세를 더 낮은 전환율로 환산하면 그만큼 큰 보증금에 해당한다는 뜻입니다.

이 역방향 계산이 협의에서 의외로 쓸모가 있습니다. 집주인이 전환율 얘기 없이 '보증금 얼마 빼고 월세 얼마'라고만 제시하는 경우가 많은데, 그 두 숫자만 있으면 적용된 전환율을 거꾸로 구할 수 있습니다. 월세에 12를 곱하고 빼는 보증금으로 나누면 바로 나옵니다.

제시받은 조건이 상한을 넘는지 아닌지는 이렇게 확인하면 됩니다. 전환율이라는 말이 오가지 않아도 숫자는 이미 정해져 있습니다. 표면에 드러나지 않을 뿐입니다.

협의 전에 확인할 것

• 오늘의 기준금리를 확인합니다 — 연동 상한은 기준금리 + 2%입니다. 기준금리가 바뀌었으면 상한도 바뀌어 있습니다.
• 제시받은 전환율을 상한과 비교합니다 — 상한을 넘는 조건이라면 임차인은 법정 전환율 적용을 요구할 수 있습니다. 넘는지 아닌지부터 계산해 보는 것이 순서입니다.
• 월 차이가 아니라 계약 기간 전체로 봅니다 — 125,000원은 작아 보여도 2년이면 3,000,000원입니다.
• 돌리는 금액을 조절해 봅니다 — 전환율을 못 낮추면 월세로 돌리는 보증금 자체를 줄이는 협의도 방법입니다. 같은 전환율이라도 돌리는 금액이 절반이면 월세도 절반입니다.

정리하면 전환율 상한은 외워두는 숫자가 아니라 기준금리에서 그때그때 계산해 내는 값입니다. 두 기준 중 낮은 쪽이 적용되고, 지금은 연동 상한이 낮아 그쪽이 걸립니다. 협의 자리에 앉기 전에 오늘 기준으로 한 번 계산해 두면 제시받은 숫자가 어느 위치에 있는지 바로 보입니다. 상한을 아는 것과 모르는 것은 협의 자리에서 꽤 다르게 작용합니다. 숫자를 미리 손에 쥐고 시작하는 쪽이 훨씬 편합니다.

자주 묻는 질문

전월세 전환율 법정 상한은 얼마인가요?

두 기준 중 낮은 쪽입니다. 하나는 연 10%(고정), 다른 하나는 한국은행 기준금리 + 연 2%(연동)입니다. 기준금리가 2.5%면 연동 상한 4.5%가 적용되고, 고정 상한 10%는 기준금리가 8%를 넘어야 발동하는 사실상 잠든 조항입니다.

전환율 4.5%와 6%는 월세가 얼마나 다른가요?

보증금 1억원을 월세로 돌리면 월세 = 1억 × 전환율 ÷ 12로, 4.5%면 375,000원, 6%면 500,000원입니다. 월 125,000원 차이가 1년이면 1,500,000원, 2년 계약이면 3,000,000원이 됩니다.

제시받은 조건이 상한을 넘는지 어떻게 확인하나요?

월세에 12를 곱하고 빼는 보증금으로 나누면 적용된 전환율이 나옵니다. 보증금 1억을 빼고 월세 50만원이라면 6%로 상한 4.5%를 넘는 조건이고, 이 경우 임차인은 법정 전환율 적용을 요구할 수 있습니다.

새로 월세 계약을 할 때도 이 상한이 적용되나요?

이 상한은 기존 계약의 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 기준입니다. 처음부터 월세로 새로 계약하는 경우에는 이 조항이 그대로 적용되지 않으므로, 살고 있는 집의 조건을 바꾸는 상황인지 아예 새로 구하는 상황인지부터 구분해야 합니다.

계산식과 법정 상한 구조는 도구에 구현된 내용을 그대로 정리한 것입니다. 본문의 4.5%는 기준금리 2.5%를 전제로 계산한 값이며, 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다. 반드시 계약 시점의 기준금리로 다시 확인하시기 바랍니다. 개별 계약의 법적 판단은 전문가 상담을 권합니다.