"전세 사기 뉴스만 보면 무서워요. 어떻게 해야 안전하게 계약하죠?"

2022~2024 대규모 전세사기 피해자는 약 4만명, 피해 규모 1조 2천억원. 하지만 원칙만 지키면 거의 다 피할 수 있습니다. 이번 글에서는 계약 전·중·후 해야 할 8가지 핵심 단계를 정리합니다.

계약 전 필수 확인 5가지

① 등기부등본 발급 (1,000원)

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 즉시 발급. 반드시 "표제부·갑구·을구" 전부 확인.

• 갑구: 소유자 정보. 계약 상대자와 일치 확인
• 을구: 근저당·임차권 등 제한물권
• 변경이력: 1년 내 소유권 이전이면 의심

② 선순위 근저당·임차권 합계 계산

깡통전세 공식: (선순위 근저당 + 전세금) > 매매가의 70%면 위험.

• 근저당 3억 + 전세금 2.5억 = 5.5억
• 매매가 7억 × 70% = 4.9억
• 초과 시 경매 낙찰가 부족 가능성 → 전세금 일부 회수 불가

③ 시세 확인

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) + 부동산 앱(네이버부동산·직방). 전세가율 70% 이하가 안전.

④ 소유자 본인 확인

• 등기부 소유자 = 계약서 서명자 = 신분증 본인 일치
• 대리인은 위임장·인감증명서 확인
• 영상통화·대면 직접 확인 권장

⑤ 공인중개사 자격 확인

국토교통부 중개사무소 검색. 사무실 방문·중개등록증 확인. 무자격 중개인은 사기 위험 ↑.

계약 당일 필수 3가지

⑥ 계약서 작성 — 특약 주의

• "계약 이후 근저당·추가 담보권 설정 금지" 특약 삽입
• 잔금 지급 후 임차인 이사 전까지 임대인 추가 대출 X
• 관리비·수리비 부담 주체 명시
• 계약 해지·위약금 조건

⑦ 계약금·중도금·잔금 — 소유자 본인 계좌로

절대 하지 말 것 — 중개인 계좌·가족 계좌로 송금 요청은 사기 전형. 반드시 등기부 소유자 명의 계좌에 직접 송금.

계약 후 즉시 해야 할 것

⑧ 전입신고 + 확정일자 (당일!)

주택임대차보호법은 "전입 + 확정일자 받은 다음날"부터 우선변제권 발생. 하루 늦으면 다른 선순위자에게 밀림.

• 전입신고: 주민센터 또는 정부24 (즉시)
• 확정일자: 주민센터 방문 또는 대법원 인터넷등기소
• 주의: 이사 당일이 금요일이면 월요일 대기 위험. 전입은 사전 신고 가능

전세보증금 반환보증 — 필수 가입

HUG(주택도시보증공사)

• 전세금 수도권 7억·지방 5억 이하 가입 가능
• 공시가 × 126% 이하 (아파트)
• 보증료: 연 0.122~0.154% (5천만 전세 시 연 6~8만)
• 만기 후 30일 내 반환 없으면 HUG가 대신 지급

SGI서울보증

• 전세금 10억 이하
• 보증료: 연 0.183~0.205%
• HUG 조건 안 맞을 때 대안

깡통전세 위험 판단 공식

경매 시 회수 가능 금액 = 매매 시세 × 70% − 선순위 채권

• 매매가 5억, 선순위 근저당 2억, 전세금 3억 → 위험
• 5억 × 70% = 3.5억 − 2억 = 1.5억 회수 → 1.5억 손실
• HUG 보증 가입 있으면 전액 회수

전세사기 경보 신호 10가지

1. 시세보다 너무 저렴한 전세
2. 계약 직전 소유권 이전 기록
3. 대리인이 적극적, 집주인은 연락 안 됨
4. 현금 또는 중개인 계좌 요구
5. 전입신고·확정일자 늦추자는 제안
6. 근저당 합계 매매가 70% 초과
7. 신축 오피스텔·빌라 대규모 분양 전세
8. 중개인이 HUG 가입 반대
9. 계약서에 "기존 근저당 없음" 거짓 기재
10. 집주인이 다수 전세 보유 (의뢰인 조회)

2026 전세사기 피해자 보호

• 전세사기피해자 특별법: 2023년 제정, 2026년 연장
• 우선 매수권·경매 유예·저리 대출
• HUG·SGI 보증 가입자 최우선 보호
• 피해자 인증 절차: 지자체 상담창구

전세 vs 월세·반전세 비교

• 전세: 월 부담 없음, 보증금 리스크
• 반전세: 보증금 낮추고 월세 일부
• 월세: 월 부담 + 세액공제 17%
• 최근 트렌드: 반전세 증가 (전세 리스크 회피)

대출·이자 계산

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참고
• 주택임대차보호법 및 시행령.
• HUG 주택도시보증공사 전세보증금반환보증.
• 국토교통부 전세사기 예방 가이드 2026.