"집주인이 도배 비용 다 물어내라는데, 맞는 건가요?"

임대차 분쟁은 원상복구·수선·소음·반려동물 등 다양합니다. 대부분의 경우 "누가 얼마나 책임지는가"에 대한 법적 기준이 있습니다. 이번 글에서는 가장 흔한 10가지 분쟁과 현실적 해결 기준을 정리합니다.

① 원상복구 — 어디까지 임차인 책임?

원칙: 임차인은 "사용·수익"에 따른 통상적 훼손은 책임 없음. 고의·중과실로 인한 훼손만 책임.

• 임차인 부담: 벽 못자국 큰 것, 싱크대 파손, 변기 깨짐, 담배 냄새, 반려동물 스크래치
• 임대인 부담: 벽지 자연 노후, 페인트 박리, 싱크대 기능 노후, 세월에 따른 바닥 탈색
• 원칙: 사용 기간이 길수록 임대인 부담 커짐

② 도배·장판 — 누가?

2년 이상 거주: 도배·장판은 통상 임대인이 새로 해줌(신규 임차인 맞이).
6개월 내 계약 해지: 임차인이 복원비 부담 가능.
임차인 특수 변형(페인트·벽지 교체·구멍): 원래대로 복구 의무.

③ 곰팡이·누수 — 임대인 책임

기본적으로 임대인이 수선 의무 (민법 제623조). 단, 임차인이 환기 게을리해서 생긴 곰팡이는 일부 책임 공유.

• 누수 → 즉시 임대인 통보 (SMS·카톡 증거 남기기)
• 임대인 수리 거부 시 본인이 수리 후 차감 청구
• 심각한 누수로 거주 불가 시 임차료 감액 청구 가능

④ 난방·에어컨 고장

• 기본 내장된 설비 → 임대인 수선
• 고장 원인이 임차인 과실 → 임차인 부담
• 수선 중 거주 불편 → 호텔비 일부 청구 가능 (합의)

⑤ 소음 분쟁

층간소음은 공동주택법에 따라 수인 한도 규정. 초과 시 법적 조치 가능.

• 주간 43dB, 야간 38dB 초과 시 문제
• 환경부 층간소음센터 (1661-2642) 조정 가능
• 반복 위반 시 손해배상 청구
• 집주인이 조치 안 하면 계약해지 사유

⑥ 반려동물 금지 특약

• 계약서에 "반려동물 금지" 특약 있으면 법적 효력
• 위반 시 계약해지 + 훼손 원상복구 비용 청구
• 사전 협의 필수 (추후 트러블 방지)

⑦ 흡연·음식 냄새

• 실내 흡연 → 벽지·천장·커튼에 니코틴 잔존 → 원상복구 비용
• 비흡연자 임차인인데 이사 후 흡연 냄새 발견 → 임차인 전체 책임
• 청소·탈취·벽지 교체 비용 50~300만원

⑧ 중개수수료 과다 청구

법정 상한 있음. 초과 청구 시 반환 청구 가능.

거래가액	전세 상한	월세 상한
5천만 미만	0.5% (상한 20만)	0.5%
5천만~1억	0.4% (상한 30만)	0.4%
1억~3억	0.3%	0.3%
3억~6억	0.4%	0.4%
6억~	0.5% 이하 협의	-

⑨ 임대인 일방 계약 해지

2020 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권으로 1회 연장(총 4년) 가능.

• 정당한 사유(실거주·재건축) 없으면 임대인 갱신 거부 불가
• 거짓 실거주 후 재임대 발각 시 손해배상
• 연장 시 보증금·월세 인상 5% 상한

⑩ 묵시적 갱신

계약 만료 1~6개월 전 임대인 통보 없으면 자동 2년 연장. 조건 동일.

분쟁 해결 순서

1. 대화·협의 — 카톡·문자 증거 남기기
2. 중개사 중재 — 계약 중개한 중개사 활용
3. 분쟁조정위원회 — 주택임대차분쟁조정 (무료)
4. 내용증명 — 법적 조치 신호
5. 소액소송·지급명령 — 법적 해결

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참고
• 주택임대차보호법 제6조(계약 갱신).
• 공동주택관리법 (층간소음).
• 국토교통부 부동산 중개보수 개정안.