"계약 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 어떻게 해야 하죠?"

해결 방법은 있습니다. 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 → 보증금 반환소송 → 강제집행 5단계. 감정적 대응 대신 법적 절차를 밟으면 대부분 6개월~1년 내 회수됩니다. 이번 글에서는 단계별 대응법을 정리합니다.

1단계: 내용증명 (가장 먼저)

계약 만료 1~2개월 전부터 준비. 내용증명은 "임대인이 통보받았다는 법적 증거"를 만듭니다.

• 비용: 우체국 3,000원 (3부 발송)
• 형식: "임차인 OOO, 계약 만료일 XX일, 보증금 X원 반환 요청"
• 효과: 심리적 압박 + 이후 소송 증거
• 팁: 법적 위협 말투 피하고, 구체적 사실만 기재

2단계: 임차권등기명령 (이사 전 필수)

이사하면 대항력·우선변제권이 사라집니다. 보증금 못 받고 이사해야 할 때 반드시 임차권등기명령을 받아야 합니다.

• 신청 장소: 해당 법원 민사신청과
• 비용: 수입인지 10만원 + 등기신청 수수료 8천원
• 준비물: 임대차계약서, 내용증명, 전입내역서, 확정일자
• 처리 기간: 2~4주
• 효과: 등기부에 등재 → 대항력·우선변제권 유지. 이후 이사 가능

3단계: 지급명령 (빠른 법적 절차)

간이 소송 성격. 이의 없으면 1~2개월 내 확정.

• 신청 장소: 해당 법원 민사신청과 또는 전자소송
• 비용: 보증금의 약 0.5% (1억 → 약 5만원)
• 처리: 서면 심사, 임대인 이의 없으면 빠름
• 이의 시: 정식 소송으로 전환
• 전자소송: ecfs.scourt.go.kr (공동인증서로)

4단계: 보증금 반환소송 (이의 제기 시)

임대인이 지급명령 이의신청 시 정식 소송으로 진행.

• 소액사건(3천만 이하): 1~3개월, 변호사 없이 가능
• 일반사건: 6개월~1년
• 비용: 인지대 + 송달료, 변호사 선임 시 200~500만원
• 승소율: 임차인 정당한 요구는 90% 이상 승소
• 법률구조공단: 무료 상담·저렴한 소송 지원

5단계: 강제집행 (판결 후 미이행)

판결문을 받아도 집주인이 안 주면 강제집행.

• 부동산 경매: 임대 부동산을 경매에 부침
• 예금·급여 압류: 집주인 통장·급여 직접 차압
• 동산 압류: 가구·차량
• 지연이자: 연 12% 청구 가능

계약 갱신·만료 시기별 대응

계약 만료 1개월 전

• 계약 갱신 의사 없음 서면 통보
• 보증금 반환 계좌·일자 협의
• 내용증명 준비

만료일 당일

• 집 상태 점검·사진
• 원상회복 범위 협의
• 이사 전 임차권등기명령 신청

만료 1개월 후 미반환

• 지급명령 신청
• HUG·SGI 보증 가입자는 즉시 청구

임대인 정당한 공제 사유

보증금 반환 시 정당하게 공제 가능한 항목:

• 미납 월세·관리비
• 임차인 과실 파손 (벽·바닥·가전)
• 청소비 (더러운 경우, 보통 10~30만)
• 원상복구 비용 (개조·페인트·벽지 훼손)

공제 불가 — 자연 마모, 시간에 따른 노후, 세월로 인한 도배 교체. 임대인이 일상적 수선을 부담하지 않고 임차인에게 청구하면 거부 가능.

HUG 보증보험 가입자는 쉬움

전세보증금 반환보증 가입자는 만기 30일 경과 시 HUG가 대신 지급. 법적 절차 복잡하지 않음.

1. 만기 30일 이상 지연 확인
2. HUG에 이행 청구
3. 등기부등본·계약서·반환 내용증명 제출
4. 심사 후 HUG가 대신 지급 (약 1~2개월)
5. HUG가 임대인에게 구상권 행사

분쟁조정위원회 활용

• 주택임대차분쟁조정위원회: 무료 법적 조정
• 소송 전 조정 권장 (빠름, 3개월 내)
• 조정 합의 시 판결과 동일 효력
• 대한법률구조공단 무료 상담

변호사 선임 vs 셀프 소송

보증금	추천 방식
3천 이하	셀프 소액사건
3천~1억	법률구조공단·자력소송 가능
1억~	변호사 선임 권장

대출·이자 계산

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참고
• 주택임대차보호법 시행규칙.
• 대법원 전자소송 시스템(ecfs.scourt.go.kr).
• 대한법률구조공단 무료상담 국번없이 132.